九江市物业管理条例 （2020年11月9日九江市第十五届人民代表大会常务委 员会第三十一次会议通过 2020年11月25日江西省第十 三届人民代表大会常务委员会第 二十五次会议批准） 目 录 第一章 总则 第二章 前期物业管理 第三章 业主自治 第四章 物业服务 第五章 物业的使用和维护 第六章 监督保障 第七章 法律责任 第八章 附则 第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合 法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国 民法典》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条 1例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适 用本条例。 第三条 物业管理应当坚持党建引领、政府主导、业主自 治、多方参与、专业化服务的工作格局。 第四条 市、县（市、区）人民政府（管委会）应当加强 对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入本地区现代服务 业发展规划、城乡社区治理体系和综合治理考核内容，提供财 政预算经费保障，建立健全综合协调工作机制，协调解决物业 管理工作中的重大问题。 街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作 制度，明确物业管理工作机构，配备专门管理人员，会同市、 县（市、区）人民政府（管委会）住房和城乡建设主管部门具 体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主 委员会，并监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调 解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依 法开展物业管理的相关工作。 第五条 市、县（市、区）人民政府（管委会）住房和城 乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工 作。 市、县（市、区）人民政府（管委会）其他有关部门和机 2构应当按照各自职责，依法做好物业管理活动的有关监督管理 工作。 第六条 鼓励利用移动互联网、物联网和云计算等新型信 息技术建设智慧物业管理平台，发展智慧物业。 第二章 前期物业管理 第七条 新建物业的建设单位应当按照国家、江西省有关 规划、设计规范和工程标准，建设物业基础设施和配套公共服 务设施。 自然资源主管部门应当将物业基础设施和配套公共服务设 施的建设要求列入物业建设项目的规划条件。 第八条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气等专业 经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体 工程统一规划、统一建设、同步交付使用。 新建物业管理区域内的专业经营设施设备竣工验收后，根 据有关规定和要求将其移交给相关经营单位。相关经营单位接 管后，应当负责维修、养护，确保其安全运转和正常使用。 专业经营设施设备未移交相关经营单位的，不得将物业交 付使用。 第九条 建设单位应当在物业管理区域内配 置物业服务用 房。 3物业服务用房应当为地 面以上的独立成套装修房屋，按照 物业总建筑面积千分之二的标准配 置，最低不少于一百二十平 方米，具备通风、采光条件和水、电使用 功能。 业主委员会办公用房在物业服务用房中安 排，最低不少于 二十平方米,具体位置由物业服务人与业主委员会协 商确定。 政府保障 性住房和政府负责的 拆迁安置房未配建物业服务 用房的， 由市、县（市、区）人民政府（管委会）统 筹解决。 第十条 在业主、业主大会选 聘物业服务人 之前，由住宅 物业的建设单位选 聘物业服务人实行 前期物业管理。住 宅物业 的建设单位应当在新建房 屋出售之前，制定临时管理规约，通 过招标投标的方式与选聘的物业服务人 签订前期物业服务合同 。 投标人少于三个或者面积少于二万 平方米的物业管理区域，经 物业所在地的县（市、区）人民政府（管委会）住房和城乡建 设主管部门 批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。 建设单位、物业服务人应当自 签订前期物业服务合同和制 定临时管理规约之日起十日内，向物业所在地住房和城乡建设 主管部门备 案。 前期物业服务合同和 临时管理规约应当作为新建房 屋买卖 合同附件。 前期物业服务合同 可以约定期限，一般不超过二年。未约 定合同期限或者合同期限届满前，业主委员会 或者业主与新物 业服务人 订立的物业服务合同生 效的，前期物业服务合同 终止。 4第十一条 建设单位应当在新建物业交付使用 十五日前， 与前期物业服务人 完成对物业共有部位、共用设施设备的 承接 查验工作。 住房和城乡建设主管部门应当加强对新建物业 承接查验工 作的监督和指导，负责组织业主代 表、相关部门和街道办事处 、 乡镇人民政府 以及供水、供电、供气等相关单位参加 承接查验， 也可以聘请相关专业机构 予以协助。 办理新建物业 承接查验手续时，建设单位应当 向前期物业 服务人移交 下列资料： （一）物业管理区域划 分相关文件； （二）竣工总平面图，单体建 筑、结构、设备竣工 图，配 套设施、地 下管网工程竣工 图等竣工验收资 料； （三）电梯、锅炉等特种设备的台 账清单和详细安全技术 档案，其他共用设施设备 清单及其安 装、使用和维护保养等技 术资料； （四）供水、供电、供气、供 热、通信、有线电视、智慧 物业、人民 防空工程等设施设备相关 文件； （五）物业质量保修文件和物业使用 说明文件； （六）物业管理 必需的其他资 料。 第三章 业主自治 5第十二条 一个物业管理区域内，房 屋出售并交付的物业 建筑面积达到总建筑面积百分之五十以上 的，建设单位应当在 三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提 出召开 首次业主大会的 书面报告。 建设单位未及 时书面报告的以及未成立业主大会的 非新建 物业，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡 镇人民政府提 出召开首次业主大会的 书面要求。 街道办事处、乡镇人民政府应当在收 到报告或者要求之日 起三十日内组织成立业主大会 筹备组，筹备召开首次业主大会 会议。 第十三条 首次业主大会应当 审议并通过业主大会 议事规 则、管理规 约等重要事项，选举 产生业主委员会成员和 候补成 员。 新建物业 首次业主大会 筹备经费由建设单位 承担，在办理 新建物业 承接查验前交至物业所在地街道办事处、乡镇人民政 府指定的 银行账户，供业主大会 筹备组使用，具体标准和管理 办法由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。 非新建物业 首次业主大会 筹备经费由全体业主共同 承担。 第十四条 业主大会会 议可以采用集体讨论、书面征求意 见、网络投票等形式召开。 业主大会会 议采用集体讨论形式的，业主 可以自行参加， 也可以书面委托代理人参加 ；采用书面征求意见形式的，应当 6将征求意见书送交每一位业主， 无法送达的，应当在物业管理 区域内公 告；采用网络讨论和投票形式的，应当具有业主 身份， 并接受住房和城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府 的监督。 业主可以以幢、单元或者楼层为单位， 推选业主代 表参加 业主大会会 议。 业主代表应当在参加业主大会会 议三日前，就业主大会会 议拟讨论的事项书面征求其所代 表的业主意见；需要投票表决 的，应当经业主本人确 认后，由业主代表在业主大会 投票时如 实反映。 第十五条 下列事项应当 由业主共同决定 ： （一）制定和修 改业主大会 议事规则； （二）制定和修 改管理规约； （三）选举业主委员会成员、 候补成员或者更换业主委员 会成员； （四）选聘和解聘物业服务人 ； （五）使用建 筑物及其附属设施的维修资 金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资 金； （七）改建、重建建 筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部 分从事经营活 动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 7业主共同决定事项，应当 由专有部分面积占比三分之二以 上的业主且人数占比三分之二以上 的业主参与 表决。决定 前款 第六项至第八项规定的事项，应当经参与 表决专有部 分面积四 分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同 意。 决定前款其他事项，应当经参与 表决专有部 分面积过半数的业 主且参与表决人数过半数的业主同 意。 第十六条 业主委员会成员 候选人按照居（村）民委员会 推荐、业主自 荐、业主联 名推荐等方式产生。 鼓励符合条件的党员、 退休人员和居（村）民委员会成员 通过法定程序担任业主委员会成员。 第十七条 业主委员会负责 执行业主大会决定的事项，履 行下列职责： （一）召集业主大会会 议，报告业主委员会履职及物业管 理实施情况； （二）与物业服务人 签订和解除物业服务合同 ； （三）及时了解业主、物业使用人的 意见和建议，监督和 协助物业服务人履行物业服务合同 ； （四）拟定公共收益资 金使用和管理 措施； （五）监督住 宅专项维修资 金的使用； （六）督促业主按时支付物业费 ； （七）监督管理规 约的实施； （八）调解业主 间因物业使用、维护和管理 产生的纠纷 ； 8