2020 年第 7 号 （总第 272 期）23 占用的土地上新建的住宅。 第四十九条  县以上人民政府及有关部门 超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土 地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者 违反法律规定的程序批准征收、占用土地的， 由上级人民政府及主管部门依法撤销其批准文 件，并对直接负责的主管人员和其他直接责任 人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑 事责任。 第五十条  违反土地管理法律、法规，受 到限期拆除新建的建筑物和其他设施处理的单 位和个人，继续施工的，作出处罚决定的土地行政主管部门有权制止，并申请人民法院强制 执行。 第五十一条  土地行政主管部门的工作人 员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所 在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成 犯罪的，依法追究刑事责任。 第八章  附则 第五十二条  本办法自2 0 0 2年4月1日起 施行。1993年7月23日辽宁省第八届人民代表 大会常务委员会第三次会议通过的《辽宁省实 施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》同时 废止。 辽宁省物业管理条例 （2017年11月30日辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过  根据2020 年11月24日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议《关于修改〈辽宁省城镇房 地产交易管理条例〉等 12 件地方性法规的决定》第一次修正） 第一章  总则 第一条  为了规范物业管理活动，维护物 业管理各方的合法权益，营造和谐有序的生活 和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、 国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合 本省实际，制定本条例。 第二条  本条例适用于本省行政区域内物 业管理及其监督管理活动。 第三条  物业管理应当遵循业主自治管理、 专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。 第四条  省、市、县（含县级市、区，下同）人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务 业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立 健全物业管理服务综合协调机制和目标责任制， 完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和 谐社区建设。鼓励采用新技术、新方法，运用 信息化手段，提高物业管理和服务质量。 第五条  省住房城乡建设行政主管部门和 市、县房地产行政主管部门（以下简称物业行 政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动 的监督管理工作。 公安、民政、财政、市场监管、发展改革、24 辽宁省人民代表大会常务委员会公报 自然资源、生态环境、人民防空、城市综合执 法等有关行政管理部门应当按照各自职责，依 法做好物业管理的相关工作。 第六条  街道办事处或者乡镇人民政府应 当履行下列物业管理职责： （一）组织成立首次业主大会会议筹备组； （二）指导和协助业主大会的成立、业主 委员会的选举； （三）指导和监督业主大会、业主委员会 开展日常工作； （四）协调和指导老旧住宅区物业管理工 作； （五）协调物业管理与社区管理服务之间 关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、 物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动 中的纠纷； （六）法律、法规规定的其他职责。 居（村）民委员会应当协助街道办事处或 者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。 第七条  物业服务行业协会应当加强行业 自律管理，规范行业行为，加强物业服务行业 人员培训，提高物业服务水平，促进物业服务 企业依法诚信经营，维护物业服务企业的合法 权益。 第二章  物业管理区域的规划与建设 第八条  物业管理区域的划分，应当遵循 规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、 便民利民的原则，以土地使用权证或者不动产 登记证确定的用地范围为基础，综合考虑物业 的共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自 然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素。物业配套设施设备共用的，应当划分为一 个物业管理区域。规模过大划分为一个物业管 理区域不便于管理或者已经分割成多个自然街 区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的， 可以划分为不同的物业管理区域；影响设施设 备共有功能使用的，不得分割划分。 第九条  在办理商品房预售许可证或者商 品房现售备案前，建设单位应当将划定的物业 管理区域资料送交县物业行政主管部门备案， 并在房屋买卖合同中明示和在商品房销售现场 公示。 第十条  已投入使用但尚未划分物业管理 区域的或者需要调整物业管理区域的，县物业 行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人 民政府， 在征求相关业主意见后划分或者调整， 并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公 告。调整物业管理区域的，还应当征得相应区 域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主同意。 第十一条  县物业行政主管部门应当建立 物业管理区域档案。 物业管理区域档案应当载明物业管理区域 的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有 部分数量、共有部分主要情况、建设单位以及 其他需要载明的事项。 第十二条  建设单位应当按照下列规定配 置物业管理区域内物业服务用房： （一） 房屋总建筑面积五万平方米以下的， 按照不少于建筑面积一百五十平方米配置； （二）房屋总建筑面积五万平方米以上 二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面2020 年第 7 号 （总第 272 期）25 积千分之三配置； （三）房屋总建筑面积超过二十五万平方 米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配 置； （四）分期开发建设的，首期配置建筑面 积不得少于一百五十平方米，且集中建设； （五）物业服务用房应当在地面以上，相 对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、 通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常 使用功能和独立通道。 第十三条  物业服务用房包括物业服务办 公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主 委员会办公用房建筑面积按照二十至四十平方 米配置。 物业服务用房不计入分摊共用建筑面积， 其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理 不动产所有权初始登记时，应当注明物业服务 用房并申请登记。 物业服务用房不得转让和抵押，未经业主 大会同意，任何单位和个人不得变更用途。 第十四条  城乡规划行政主管部门在规划 许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房 建筑面积、 位置等作为规划设计指标进行审查。 房地产行政主管部门在核发商品房预售许 可证时，应当对物业服务用房建筑面积、位置 进行核查；不动产登记机构在办理不动产所有 权登记时，应当在不动产登记簿中注明物业服 务用房建筑面积、位置。 建设单位应当将物业服务用房相关信息在 商品房销售现场或者物业管理区域内显著位置 公示。第十五条  新建住宅物业管理区域内的供 水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及 相关管线， 应当符合国家技术标准和技术规范， 并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。 建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、 供电、供气、供热等专业经营单位参加；验收 合格后，建设单位应当将专业经营设施设备及 相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业 经营单位应当接收。 已投入使用的设施设备及相关管线尚未移 交专业经营单位维护管理的，物业行政主管部 门应当组织专业经营单位按照国家有关规定进 行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收； 验收不合格的，由市、县人民政府组织相关单 位整改合格后，专业经营单位应当接收。 移交给专业经营单位维护管理的设施设备 及相关管线， 其维修、 养护、 更新和改造等费用， 由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费 和住宅专项维修资金中列支。 尚在保修期内的， 其费用由建设单位承担。 第三章  业主、业主大会及业主委员会 第十六条  房屋的所有权人为业主。 依法登记取得或者根据物权法有关规定取 得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业 主。 基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法 占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权 登记的人，可以认定为业主。 第十七条  物业管理区域内全体业主组成 业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会 的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维26 辽宁省人民代表大会常务委员会公报 护全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第十八条  符合下列条件之一的，街道办 事处或者乡镇人民政府应当会同县物业行政主 管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召 开首次业主大会会议： （一）交付的专有部分面积超过建筑物总 面积百分之五十的； （二）交付的房屋户数达到总户数百分之 五十的； （三）自交付首位业主之日起满二年且已 交付户数比例达到百分之三十的。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经 全体业主一致同意，决定不成立业主大会的， 由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十九条  建设单位应当将物业管理内房 屋交付情况定期报送县物业行政主管部门，并 抄送街道办事处或者乡镇人民政府。 符合成立首次业主大会会议筹备组、召开 首次业主大会会议条件的，县物业行政主管部 门应当及时书面通知街道办事处或者乡镇人民 政府，也可以由建设单位、居（村）民委员会 或者十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇 人民政府提出成立申请；街道办事处或者乡镇 人民政府应当在收到通知或者申请后六十日内， 组建首次业主大会会议筹备组，并书面通知建 设单位或者委托的物业服务企业向其及时报送 物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清 册、业主名册、建筑规划总平面图等筹备首次 业主大会会议必要的资料。 第二十条  首次业主大会会议筹备经费根 据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担；老旧住宅区首次 业主大会会议的筹备经费由县人民政府承担。 第二十一条  首次业主大会会议筹备组由 业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡